REGULARIZAÇÃO DE OBRAS E INSS: GUIA COMPLETO PARA EVITAR MULTAS E PROBLEMAS LEGAIS
Eduarda Saldanha • 23 de setembro de 2024

Entenda a importância da regularização de obras na construção civil.


A regularização de obras e o pagamento do INSS são etapas fundamentais para quem está construindo ou reformando. Porém, muitas vezes, esses processos geram dúvidas e inseguranças que podem levar a multas, paralisação de obras e outros transtornos legais. Se você já recebeu uma notificação da Receita Federal ou tem dúvidas sobre como regularizar sua obra, este artigo vai responder às principais perguntas sobre o tema.


Recebi uma notificação da Receita Federal. Como regularizar?

Se você recebeu uma notificação da Receita Federal relacionada à sua obra, o primeiro passo é identificar o motivo da notificação. Ela pode estar relacionada à falta de recolhimento do INSS ou irregularidades na documentação da obra. Para regularizar a situação, será necessário revisar os pagamentos e a documentação exigida, como o Cadastro Nacional de Obras (CNO) e as contribuições previdenciárias dos trabalhadores.


O que é o INSS de obra?

O INSS de obra é a contribuição previdenciária devida sobre a mão de obra utilizada na construção civil. Esse valor é calculado sobre os salários pagos aos trabalhadores da obra e deve ser recolhido durante o andamento do projeto. O não pagamento do INSS pode gerar multas, impedir a conclusão da obra e até mesmo resultar na paralisação da construção.


Por que pagar o INSS de obra?

O pagamento do INSS de obra é obrigatório e garante que os direitos previdenciários dos trabalhadores envolvidos na construção sejam respeitados. Além disso, ele é necessário para que você possa obter a Certidão de Negativa de Débitos (CND), documento fundamental para a averbação da obra no cartório de registro de imóveis. Sem a CND, você não poderá regularizar legalmente o imóvel, o que pode impedir a sua venda ou transferência.


O que é a regularização de obra?

A regularização de obra é o processo pelo qual você formaliza sua construção junto aos órgãos competentes, cumprindo as exigências legais. Esse processo envolve o recolhimento do INSS dos trabalhadores contratados, o registro da obra no CNO, a aferição da obra pela Receita Federal e, finalmente, a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND), essencial para garantir que a obra está regularizada e pode ser averbada no cartório de registro de imóveis.


Como faço a regularização da minha obra?

Para regularizar sua obra, siga estas etapas:

  • Cadastro Nacional de Obras (CNO): Cadastre a obra junto à Receita Federal.
  • Contribuições Previdenciárias: Recolha as contribuições de INSS sobre a mão de obra.
  • Aferição da Obra: Solicite a aferição da obra pela Receita Federal após sua conclusão.
  • Emissão da DCTFWeb: Após a aferição, emita a DCTFWeb para obter a CND.
  • Certidão de Negativa de Débitos (CND): Com a CND em mãos, você poderá averbar a obra no registro de imóveis.


Quando devo começar a regularização da minha obra?

A regularização da obra deve ser iniciada no início do projeto, com o cadastro no CNO e a organização da documentação trabalhista. O ideal é manter um acompanhamento mensal do pagamento das contribuições e da emissão de documentos ao longo da obra. Quanto antes você regularizar a obra, menores são os riscos de autuações e multas.


Tenho que pagar INSS de obra se baixar minha obra por contabilidade?

Sim, mesmo que a obra seja baixada pela contabilidade, o INSS da obra deve ser pago. No entanto, o valor a ser recolhido pode ser reduzido, caso haja comprovação dos gastos detalhados com a mão de obra através de documentos contábeis. A Receita Federal aceita esse procedimento desde que os registros estejam corretos e detalhados. Para garantir que a baixa seja feita adequadamente e evitar erros que gerem autuações, é aconselhável contar com um especialista.


Como reduzir meu INSS de obra?

A redução do INSS de obra é possível se você seguir alguns critérios importantes. A maneira mais comum de reduzir esse custo é comprovando os valores efetivos gastos com a mão de obra, através de registros contábeis detalhados, recibos e notas fiscais. Além disso, é essencial cadastrar corretamente a obra no CNO e acompanhar de perto os pagamentos ao longo do processo de construção. A ajuda de um contador ou advogado previdenciário pode otimizar esse processo, evitando o pagamento de valores maiores do que o necessário.


O que é o SERO?

O SERO (Sistema de Regularização de Obras) é uma ferramenta da Receita Federal que permite a regularização de obras de construção civil. Através do SERO, você pode fazer o cadastro da obra, consultar as contribuições previdenciárias devidas, acompanhar o processo de aferição da obra e emitir a DCTFWeb para a obtenção da CND. É um sistema essencial para garantir a conformidade legal de uma construção.


O que é o CVCO?

O CVCO (Custo de Valor da Construção) é o valor utilizado pela Receita Federal para calcular o INSS devido sobre uma obra. Ele é determinado com base nos materiais utilizados, na mão de obra empregada e no padrão da construção. O CVCO pode variar de acordo com o tipo de obra (residencial, comercial, etc.) e sua localização.


O que é a CND?

A Certidão Negativa de Débitos (CND) é um documento emitido pela Receita Federal que comprova a regularidade da obra em relação às contribuições previdenciárias. Sem a CND, a obra não pode ser registrada no cartório de imóveis, impossibilitando a sua venda ou transferência. A CND é a garantia de que a obra está totalmente regularizada e livre de pendências fiscais.


O que é averbação?

A averbação é o processo de registro da construção no cartório de imóveis. Após a conclusão da obra e a emissão da CND, é necessário averbar a construção para que ela seja legalmente reconhecida como parte do imóvel. A averbação é essencial para valorizar o imóvel, permitir sua venda ou transferência e garantir a segurança jurídica do proprietário.


Conclusão

A regularização da obra e o pagamento do INSS são etapas indispensáveis para quem deseja evitar problemas legais e garantir a valorização de seu imóvel. Quanto mais cedo você iniciar o processo de regularização, mais tranquilo será o andamento da obra e menos riscos de autuações e multas você terá.


Se você precisa de ajuda para regularizar sua obra ou tem dúvidas sobre o pagamento do INSS, entre em contato com o nosso escritório. Nossa equipe de especialistas em direito tributário está pronta para orientá-lo em cada etapa do processo, garantindo que sua obra esteja regularizada de forma rápida e segura.


Consulte um dos nossos especialistas em direito tributário para orientá-lo sobre regularização de INSS sobre construção civil, entre em contato com a nossa equipe especializada pelo formulário abaixo. 

DÍVIDA COM A RECEITA FEDERAL E O RISCO DE EXCLUSÃO DO SIMPLES NACIONAL

Por Eduarda Saldanha • 20 de agosto de 2026
Sem a entrada de 20% e sem perder o enquadramento entenda os prazos, o exemplo prático e por que a gestão do passivo tributário faz diferença no seu caixa. Uma dívida com a Receita Federal no Simples Nacional, cobra duas contas ao mesmo tempo, a primeira é o próprio débito tributário e a segunda, menos visível, é o risco de perder o enquadramento no Simples Nacional o chamado Termo de Exclusão. Para muitas empresas, o caminho de saída parece fechado por causa da entrada exigida no parcelamento. Mas existe alternativa. Veja, em perguntas e respostas, como funciona. O que acontece quando a empresa tem débitos com a Receita? A Receita Federal emite um Termo de Exclusão do Simples Nacional. A partir da ciência desse termo, a empresa tem 90 dias para regularizar a situação prazo ampliado de 30 para 90 dias pela Lei Complementar nº 216/2025. Se não regularizar, o desenquadramento passa a valer em 1º de janeiro do ano seguinte, com uma janela adicional de regularização em setembro. Por que a exclusão do Simples é tão grave? Porque muda toda a estrutura de tributação da empresa. Fora do Simples, ela passa a recolher tributos pelo Lucro Presumido ou Real, normalmente com carga e obrigações acessórias maiores. Ou seja: a dívida não paga não fica parada ela pode encarecer todo o seu regime tributário no ano seguinte. Por que o parcelamento costuma travar no valor da entrada? Porque, em muitos reparcelamentos, a primeira parcela é de 10% do total ou 20%, se a empresa já havia reparcelado antes. Sobre uma dívida de R$ 500 mil, isso significa desembolsar R$ 100 mil de uma só vez. Para quem já está com o caixa apertado, esse valor inviabiliza a regularização. Existe forma de regularizar sem essa entrada elevada? Sim, conforme o caso. O parcelamento em até 60 vezes permite regularizar o débito com parcela mínima de R$ 300 e, no parcelamento comum, sem entrada extra além da primeira parcela. Na prática, a "entrada" deixa de ser um percentual do total e passa a ser apenas a primeira das 60 prestações. Um exemplo para tornar concreto : Considere uma empresa com R$ 500 mil de débitos. No reparcelamento com entrada de 20%, ela precisaria de R$ 100 mil à vista. Já em um parcelamento em 60 vezes, o valor de partida gira em torno de R$ 9,1 mil resultado de R$ 500 mil divididos por 60, acrescidos dos juros pela taxa Selic. É a diferença entre um desembolso inicial que trava o caixa e um que cabe no orçamento mensal. Trata-se de um cenário ilustrativo: o valor exato depende da composição dos débitos e dos encargos aplicáveis. Parcelar resolve o problema definitivamente? Parcelar regulariza a situação e afasta a exclusão, mas não elimina a dívida distribui o pagamento ao longo do tempo. Por isso, parcelar bem é diferente de apenas parcelar. É aqui que entra a gestão do passivo tributário. O que é a gestão do passivo tributário? É o acompanhamento técnico e contínuo da dívida, que envolve: revisar a composição dos débitos para identificar valores indevidos; verificar a ocorrência de prescrição; avaliar a possibilidade de compensação com créditos; e controlar os prazos de exclusão e de reenquadramento. O objetivo é manter a empresa no Simples, preservar o capital de giro e, quando houver base jurídica, reduzir o passivo ao longo do tempo. Como isso impacta o fluxo de caixa? De forma direta. Substituir uma entrada de R$ 100 mil por uma primeira parcela de aproximadamente R$ 9,1 mil libera capital de giro para a operação. E manter o enquadramento no Simples evita o aumento de carga que viria com a migração forçada para outro regime. A decisão tributária, aqui, é também uma decisão financeira. E se eu não fizer nada? O silêncio tem custo. Sem regularização no prazo, a empresa é desenquadrada do Simples, a dívida segue crescendo com encargos e pode ser inscrita em dívida ativa, abrindo caminho para a execução fiscal inclusive com bloqueio de bens. (Se a sua empresa já recebeu uma cobrança judicial, vale ler também os artigos do blog sobre execução fiscal.) O que eu devo fazer agora? O caminho seguro é uma análise do passivo antes de o prazo correr: levantar os débitos, verificar a existência do Termo de Exclusão, avaliar a melhor forma de parcelamento para o seu caixa e mapear oportunidades de revisão e redução. A partir daí, decide-se com base em números e não no susto. Uma dívida com a Receita Federal, no Simples Nacional, é ao mesmo tempo um problema financeiro e um risco de enquadramento. O parcelamento em até 60 vezes oferece uma via de regularização compatível com o caixa da empresa, ao trocar a entrada elevada pela primeira parcela. Mais importante do que a adesão em si é a gestão do passivo que vem depois: acompanhar prazos, revisar débitos e preservar a permanência no Simples. Tratada com método e no tempo certo, uma dívida deixa de ser uma ameaça de exclusão e volta a ser o que deveria ser uma obrigação administrável. Consulte um dos nossos especialistas em débitos tributários do Simples Nacional, entrando em contato com a nossa equipe pelo formulário disponível nesta página.

SIMPLES NACIONAL E A REFORMA TRIBUTÁRIA: O QUE MUDA COM A RESOLUÇÃO CGSN Nº 190/2026

Por Eduarda Saldanha • 19 de agosto de 2026
A Reforma Tributária mudou o Simples Nacional e a decisão certa começa agora. Durante anos, o Simples Nacional foi sinônimo de simplicidade: um documento, uma guia, tributos unificados. Com a Reforma Tributária, essa lógica ganhou uma nova camada de decisão. A Resolução CGSN nº 190/2026 adaptou o regime à Lei Complementar 214/2025 e trouxe IBS, CBS e Imposto Seletivo para a realidade de quem é optante. Se você é empresário de ME ou EPP ou o contador que assessora essas empresas este artigo responde às principais dúvidas sobre o que muda e, principalmente, sobre a escolha estratégica que pode definir a competitividade do seu negócio. O que é a Resolução CGSN nº 190/2026? É a norma que alterou a Resolução CGSN nº 140/2018 para compatibilizar o Simples Nacional com a Reforma Tributária. Na prática, ela integra ao regime os novos tributos sobre o consumo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o Imposto Seletivo além de atualizar conceitos, prazos e obrigações do optante. A minha empresa continua no Simples Nacional? Sim, o Simples Nacional permanece como regime de arrecadação unificada. O que muda é que, dentro dele, os novos tributos passam a existir e surge a possibilidade de tratá-los de forma diferente. O regime não acabou, ele ficou mais estratégico. Qual é a mudança mais importante para quem vende para outras empresas? O chamado regime híbrido, previsto no art. 40-C. Ele faculta ao optante do Simples apurar e recolher o IBS e a CBS pelo regime regular, aquele aplicável às demais empresas, em vez de recolhê-los dentro do valor único do DAS. Quando isso acontece, essas parcelas deixam de ser cobradas pelo regime único e passam a seguir as regras gerais desses tributos. Por que eu escolheria pagar imposto "por fora" do Simples? Por causa do crédito. A Reforma Tributária adota a não cumulatividade: quem compra de você quer aproveitar o crédito de IBS e CBS que incidiu na operação. Uma empresa que recolhe esses tributos apenas dentro do regime único do Simples transfere crédito de forma limitada ao adquirente. Para quem vende para outras empresas (B2B), isso pode significar perder competitividade de preço porque o cliente prefere um fornecedor que gera crédito integral. Optar pelo regime regular (art. 40-C) resolve esse ponto, mas altera a sua carga e as suas obrigações. E se eu vendo direto para o consumidor final? Aí a lógica muda. O consumidor final não aproveita crédito, então a vantagem do regime híbrido tende a diminuir. Por isso não existe resposta única: a decisão depende do seu mix de clientes (B2B x B2C), da sua margem e do seu setor. É exatamente esse tipo de análise que separa uma escolha bem-feita de um prejuízo silencioso. Essa opção pode ser desfeita depois? Não com liberdade. A opção pelo recolhimento de IBS e CBS pelo regime regular é irretratável e feita por semestre (semestres iniciados em janeiro e julho), pelo Portal do Simples Nacional (art. 40-D). Quem faz essa opção tem, no DAS, a dedução das parcelas correspondentes à CBS e ao IBS (art. 22-A). Como reverter não é simples, decidir com análise prévia é essencial. Existe alguma vedação que eu deva conhecer? Sim. O art. 40-E veda o recolhimento de IBS e CBS pelo regime único ao contribuinte que tenha recebido ressarcimento de créditos desses tributos no ano corrente ou anterior. Ou seja: certas movimentações de crédito "travam" o caminho de volta ao regime único. É mais um motivo para planejar antes de agir. O que mais mudou além do regime híbrido? Alguns pontos merecem atenção imediata Novo conceito de faturamento: a receita passa a ser reconhecida com a emissão do documento fiscal que formaliza a operação inclusive em vendas para entrega futura e em documentos que alterem valores já emitidos. Isso afeta o momento em que a receita entra na sua apuração. Sublimite de R$ 3,6 milhões: para fins de ICMS, ISS e agora IBS, há sublimite de R$ 3,6 milhões (com limite adicional equivalente para exportação). Ultrapassá-lo tem efeitos sobre como esses tributos são recolhidos. Split payment: a norma passa a tratar do recolhimento realizado na própria transação e pelo adquirente um novo mecanismo que muda a dinâmica financeira das operações. Janela de opção pelo Simples: a formalização da opção ocorre de 1º a 30 de setembro, com efeitos a partir de 1º de janeiro do ano seguinte, e possibilidade de cancelamento até 30 de novembro. Como fica a transição para 2027? As empresas cuja opção pelo Simples produza efeitos em 1º de janeiro de 2027 e que não estavam no regime em 2026, ou estavam apenas em parte do ano precisarão informar as receitas anteriores à opção, com prazos específicos (as informações de dezembro de 2026 devem ser prestadas até 20 de janeiro de 2027). Não manifestar-se tem consequência: prevalecem os valores pré-preenchidos pela administração tributária, o que pode distorcer a sua alíquota efetiva. Qual é o risco de não fazer nada? Ficar no piloto automático também é uma decisão e costuma ser a mais cara. Sem revisar o enquadramento, você pode continuar em um modelo que reduz sua competitividade em vendas B2B, reconhecer receita em momento indevido ou perder o prazo de uma opção irretratável. Em um cenário de regras novas, a inércia é o principal fator de risco. O que eu devo fazer agora? O caminho seguro é um diagnóstico que avalie, para o seu caso concreto: o perfil dos seus clientes, a sua margem, o seu setor e o impacto de cada opção na carga tributária e na competitividade. A partir daí, decide-se com segurança se vale a pena migrar para o regime regular de IBS/CBS ou permanecer no regime único antes que o prazo, ou a regra padrão, decida por você. A Resolução CGSN nº 190/2026 não retira a simplicidade do Simples Nacional; ela acrescenta ao regime uma decisão de natureza estratégica. O ponto central é o regime híbrido do art. 40-C e o seu efeito sobre o aproveitamento de crédito de IBS e CBS nas operações entre empresas. A escolha entre o regime único e o regime regular depende de elementos concretos — perfil de clientes, margem e setor — e, por ser irretratável, exige análise prévia. Compreender esses fatores com antecedência permite que a decisão seja tomada com base em cálculo, e não em suposição. Mais do que uma obrigação acessória, trata-se de uma definição que influencia diretamente a competitividade e a previsibilidade tributária do negócio. Consulte um dos nossos especialistas em Reforma Tributária, entrando em contato com a nossa equipe pelo formulário disponível nesta página.